《民法典》微课堂第七期

小区业主共同决定事项的表决权比例降低

案例

花城小区业主委员会陈主任拟召开业主大会，决定两个事项：A事项是筹集维修资金维修公共自行车棚；B事项是修改花城小区的管理公约。由于业主委员会一直未能就这两个事项达成有效决议，陈主任为此焦头烂额……

Q：

根据《民法典》的规定，A、B两个事项花城小区的业主应如何表决才能形成有效决议呢?

A：

《民法典》第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

根据《民法典》的上述规定，A、B两个事项均应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；在此基础上，A事项属于重大事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，B事项属于一般事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

相比《物权法》的相关规定，《民法典》对于由小区业主共同决定的重大事项和一般事项的表决权比例均降低了，有利于鼓励业主积极主动参与小区治理，更易于实践操作。