《民法典》微课堂第六期

《民法典》物权编亮点解读

物权是指民事主体依法享有对物的占有、使用、收益、处分的财产性权利。物权编在《民法典》中位于第二编，其重要性不言而喻，是完善产权保护制度，健全归属明晰、权责明确、保护严格、流转舒畅的现代产权制度的充分体现。本期《民法典》微课堂，让我们一起学习物权编的亮点内容吧！

一、业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”、“改建、重建建筑物及其附属设施”及“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的表决应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；其他事项应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意

第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

二、添附物所有权按约定或法律规定处理，无约定或法律规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定

第三百二十二条　因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

三、土地承包经营权可以通过出租、入股、抵押等方式自主流转，未经登记不得对抗善意第三人

第三百三十九条　土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。

第三百四十一条　流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

四、住宅建设用地使用权届满自动续期，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理

第三百五十九条　住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行*法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行*法规的规定办理。

五、居住权自登记时无偿设立，不得转让、继承，设立居住权的房屋不得出租，居住期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭

第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

　　第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

六、扩大担保合同的范围，承认具有担保功能的非典型担保合同

第三百八十八条第一款　设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。

七、扩大动产抵押人正常经营权范围

第四百零四条　以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

八、抵押人转让抵押财产无需同意

第四百零六条　抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

九、同一财产上抵押权与质权并存的，按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序

第四百一十五条　同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。